居住正義不是僅看房價

 

Brahms : Double Concerto／Anne-Sophie Mutter, Maximilian Hornung

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【摘要2021.12.2.四.工商時報】中央銀行總裁楊金龍，近期在立法院財委會的答詢過程中，先後說出兩句值得省思的「真心話」，一是「讓房價回到一般人買得起的價位是太難、一直以來都無法達到的目標」，另一則是「年輕人若買不起房，可以選擇先租房」。

乍看之下，央行在祭出選擇性信用管制的同時，又承認高房價似乎已經回不去了，並勸買不起房的年輕人可以先用租屋取代購屋，難免讓人覺得有點未戰先敗的味道。但若以務實的角度來看，楊金龍除了說出事實，也點出國內的一大問題，即政府防止房價炒作之餘，對租屋價格也應有更完整且合理的管控辦法，才能真正實現居住正義。

市場在討論高房價問題和政府打炒房時常忽略的一點，是把焦點放在「打」而非「打的對象」。以央行為例，從2009年前總裁彭淮南時代推出房市針對性審慎措施（也就是一般所說的選擇性信用管制）以來，訴求的都是打炒房而非打房，兩者差別在於，央行政策的重點是盡可能阻斷市場資金過多和利率過低，而引發投機資金轉向房市的炒作行為，而不是透過政策手法讓房價下跌。

更簡化來說，央行追求的效果是在減少投機資金干擾的情況下，讓房價反映物價和經濟表現有秩序的緩漲，而非讓房價完全不漲或反向下跌，甚至央行就是要避免投機資金推高房市、未來泡沫化後可能產生的價格崩跌效應。

不可諱言，房價高漲讓很多買不起房的人痛苦指數升高，但房價下跌真的就百利無害？

首先，對於目前沒有自住房屋者來說，房價要跌多少才符合所謂「買得起」？單這個問題就不可能有答案；

再者，對揹負房貸者而言，房價跌幅若過大，房屋形同成為負資產，依過往香港和日本的例子來看，不少人可能在負債（貸款）金額遠高於資產（房屋價值）的情況下選擇違約、不再繳房貸，最後結果就是銀行產生壞帳、法拍房屋；更不用說，如果房價跌幅超過30％或50％，除了銀行可能產生系統風險，民眾也會出現信心危機，對整體經濟和金融穩定絕非好事。

所以政府房價政策重點在「穩」，即房價緩漲或緩跌，不希望房價因為投機因素暴漲暴跌而干擾一般購屋者的成本，但絕對不是把房價壓低到「所有人都買得起」，這樣的期待基本上就是完全錯誤，對已辛苦購入自用住宅者更是一種不公平。

從這個角度來看，央行的選擇性信用管制已大幅限縮炒地、炒房者向銀行借錢成數和利率，其他部會的實價登錄、房地合一稅、囤房稅和空屋稅等政策，相信也會逐步發揮作用，且各部會政策對首購（即名下僅一屋）者都設有保護措施，以免錯殺實質剛性需求，所以只要未來房價是緩漲而非急漲，便可視為是政府的平穩房價政策有效。

但在此同時，政府也不能忽視，居住正義除了來自房價，租金也是重要面向。以國外經驗來看，美國民眾平均31歲才首次購屋，比利時和德國則各是37歲和42歲；再看歐洲擁有獨立住房的比重只有六成，這顯示不僅台灣，各國都有比重不低的人口是用租屋解決居住問題。

台灣近年租金上漲是明顯的事實，也已經有不少學者在討論物價議題時提及，但另一個較少被提及的觀點是，相較各主管機關對房價和房屋移轉的關切和緊盯制度，台灣的租屋市場一直形同黑洞，除了不利居住正義，也變相成為投機炒房者的幫手，因為租金制度的不透明和租屋市場的各種漏洞，炒房者除了可用租金轉嫁炒房成本，也可用來規避相關稅金，例如台灣不少租屋者是被房東要求租金不得報稅、否則就會漲租，等到房地合一稅規定的滿五年以上，炒房的出租者再用「自用」的名義出售，除了避稅，期間的融資成本等於是由租客彌補。

因此，政府要平穩房價、實現居住正義，絕對不能僅把重心放在房屋買賣，而無視房屋租賃的部分。目前的社會住宅和包租代管都是不錯的起步，但政府對這一塊的重視度有待提升，執行力更可說是不及格。

像是社會住宅的申請資格、申租年限，其實可以更有彈性，而不是單純僅定位在提供弱勢、年輕族群短期（最長六年）租屋需求，以國外為例，部分租屋者未必是經濟弱勢而必須暫時租屋，而是沒有傳承需求或因家庭成員改變而希望以租代買。

在國內已有REITs商品也有信託架構的條件下，發展出10年、20年的租賃宅制度，並非不可能；甚至民間房地產投資者如果著眼的是穩定租金收益而非短期房價變動價差，同樣可透過長租制度使其與投機炒房者分流。

要建立完善的租賃制度，除了政府可提供稅負優惠等為誘因（例如租屋者可在一定限額扣抵綜所稅、長期出租者可減免地價稅或房屋稅等），更要配合透明化和公正化的第三方機制，像是目前房價有實價登錄制度可供參考，租金也應設立類似機制，以反映市場合理價格。

居住是人的基本需求，但買房不是人生唯一選項。政府落實居住正義的重點，是讓民眾可以各安其所，不論買房者或租屋者都可以盡量避免價格過度波動，而非朝人人買得起房的方向努力，否則誠如楊金龍所言會變成「永遠無法達到的目標」。