Vladimir Ashkenazy: R.
Schumann - Papillons Op. 2
【摘要2019.12.21.自由】從
1989 年的無殼蝸牛、2014
年的巢運，到今年的巢運再起，居住正義的問題一直都是人們心中的痛，居住正義到底是什麼？又該如何落實居住正義？我們分別以社會住宅、限貸及囤房稅三個角度切入，分析他們的出發點和脈絡。
首先，我們先定義什麼是居住正義。一個較粗略的定義是：人們可以在工作地點一定交通時間內，用合理的價格取得合適的居住空間。
假設現在有一對情侶在台北尋覓住處，不想住得太簡陋，一房一廳加上衛浴廚房大概
20 坪；如果住公寓要加上公設，虛坪大約 30。以
2019 年台北市平均一坪 48 萬來計算，購屋基本價：1440
萬元。如果覺得太貴，想要用租的，以一年回收
2 % 的公式下去算，一個月月租是 2 萬
4。
僅僅是租金就可能造成一個雙薪家庭的負擔，更遑論是近乎天價的購屋。對比
1986 年，無殼蝸牛運動爆發前，台北市地價一坪 6.7 萬，同樣規格的房子只賣
200 萬。30
多年下來，房價漲了 7 倍，經常性薪資卻只增加了 3 倍，年輕一代正陷在比
30 年前更險峻的危機中。這些年發生了什麼事，讓房價漲了那麼多？
實際上，目前台灣高房價的主因是：「房屋被作為金融商品操作。」多數的房地炒作如建商或大投資客，並不是以居住為目的，而是以短期進出買賣的價格炒作套利，甚至如前段時間很熱門的預售屋炒作。30
坪的物件，以 200 萬賣出，現值就是
200 萬；喊到 1440 萬，它的現值就是
1440 萬，無論內部結構、裝潢有無改變。
而當房價炒到期待的價格時，建商或投資客無論有沒有賣完，只要將剩餘房產跟銀行進行抵押，就能開始下一個建案或是獵地。
目前首都圈新建案動輒 5000 萬以上，就算房價跌到只剩
20 % 也仍然超過 1000 萬，不是普通受薪階層可以負擔的。高房價真實的問題是，會拉動周圍的房屋價格互相拉抬，甚至是拉動整個房市上漲。回到最初的定義，我們來談談合適的居住空間。
如果有個空間，能夠讓多數普通的受薪階層買得起、租得起，上下班的交通時間也可接受，就算隔壁的豪宅價值
10 億，頂多只會變成與人聊天的話題。不過，因為鄰近的房價會互相牽動，在它周圍的住宅就算老舊、也有可能漲價。
這時候，如果有一種房價恆定、不受市場干擾的房屋類別，就有機會改變現況，於是社會住宅的概念誕生了。社會住宅是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅，只租不售，循環利用。不過，我們需要的不僅只是社會住宅。
如果要讓社會住宅能被穩定推動、而不只是某一任首長的德政而已，例如從都市計畫著手，規劃一定比例的社會住宅用地（如 10 %），並且禁止買賣。最重要的是，將社會住宅用地法定公告地價訂為 0，使社會住宅用地不會隨著市場價格變動，造成租金過高租不起的情況。
再更進階一點，政府在利用現有國有土地、或都市計畫所規畫出來的社會住宅用地興建社會住宅時，考量到承租者對長期住居及持有的需求，可以廉價長租和封閉市場公宅等方式進行。
1. 長期（以十年為單位）廉租的社會住宅，並提供優惠利率，但不強制的儲蓄專戶，以讓青年得以在社會住宅居住過程中，累積足以購屋或改善環境的資本，並在每社會住宅區域內一樓部分，限定行動不便或年長者家庭者申請。
2. 封閉市場內的廉價公宅，以個人收入、年齡、職業等條件，提供廉價公宅出售，並且在僅能回售政府（加計通膨），並且不得繼承，以回售價格退回（如有特殊情況，如配偶、或直系親屬未滿
20 歲等等另定之）。
綜觀以上敘述，我們可以看出，社宅對於抑制房價是個相對治本的方法，不過在實施上牽涉到大量修法和地目更動，曠日耗時，是個需要長期經營的政策，可能需要搭配限貸和囤房稅等等較立竿見影的方法。（待續）
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