Beethoven:
Piano Concerto No. 2, Mvmt. 2 - Argerich, Takács-Nagy, VFCO
【摘要2019.12.17.蘋果
張金鶚】當前房價仍然相當昂貴，擔心購屋買到房價高點，但房市景氣似乎又有些回溫跡象，尤其現在低利率低房貸，付租金給房東不如付房貸給銀行。
另外，當前的租屋市場仍不健全，租屋黑市充斥，租金也緩慢上漲，但租屋可以減少生活壓力，不會變成屋奴，也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性，包括短期選後政治、兩岸與政策的變動，與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求，到底是買房好，還是租房好？
房屋的租買選擇，首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力？如果考量自己不但欠缺儲蓄、自備款不足，而且未來也無法償還每個月的貸款，個人盤算若沒有能力購屋，就沒得選擇，只能租屋了。
其次，若是買屋勉強可以湊足自備款，但是未來長期要償還貸款很辛苦，不但要犧牲自己和家人的生活品質，甚至自己還要加班兼差打工，才能很勉強償還未來20年的貸款，如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的增值，是否形成過度消費困境或投資風險？值得深思！
房屋租買之間最大的差別在於租屋，只有消費居住功能，而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」，除了考慮「投資報酬」，也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬？將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化，而有相當大的報酬差異，不確定性相當高，不易掌握。
房屋的租買各有其利弊得失，除了兩者財務負擔能力有相當的差距外，也因為個人及家庭財務資源的分配不同，買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。
買屋除了可能投資賺錢外，也可以增加居住的穩定安全感與成就感；但租屋除了可以減少財務壓力外，還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之，房屋的租買選擇除了財務負擔能力外，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多，而且根據學術界長期的實證研究，台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高，因此若個人的工作或家庭尚未穩定，短期3∼5年內可能會有變動，最好選擇租屋為宜；反之，未來長期7∼10年以上，個人的工作、家庭及收入都已穩定，不會搬遷，才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是：「當每月要付的房租等於每月要付的房貸，這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有3成自備款的負擔，也忽略了近1成的購屋搜尋與交易成本，以及擁屋的長期持有成本。
尤其台灣長期以來，「房租房價比」非常低，以致許多房東寧願空屋也不願出租，顯示相同區位品質的房屋，其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住，而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點，租屋要比買屋划算。因此，房租等於房貸即可買屋的說法，明顯是高估買房的使用價值，並不正確，仍需多方考量，才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金，雖然現在短期房貸利率低，租金也緩緩上升，但這些影響都相當有限，且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力，個人的工作及家庭是否穩定，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀，以及買屋必須長期持有，而租屋可以短期變動的差異等因素。
因此，現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵，不需特別為此焦慮困擾。【清華大學科技管理學院榮譽講座】
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