Dvorák: String Quartet No.11
In C Major, Op.61, B. 121 - 1. Allegro
【摘要2019.12.3.蘋果
張金鶚】我們都應該清楚認知，買房的目的有「自住居住」和「投資賺錢」二部分，當然有許多人也想兩者兼得，只是兩者的比重與優先次序有所不同。
自住，是以居住使用的滿意為主，而投資是以能否賺錢的多寡為重，當購屋目的不同，兩者對於當前購屋「時機」的考量也有所不同，不宜一概而論。購買房屋，必須同時考量下列五個關鍵因素：
1.「時機」（包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策）、
2.「區位」（包括縣市行政區、交通建設與鄰里環境等）、
3.「產品」（包括居住面積、隔局、樓層、景觀、社區公設、停車與建商品牌等）、
4.「價格」（包括單價及總價、相鄰、相似或相同社區的個案成交價、實價登錄行情、自動估價公益平台的「好時價」估價結果、個人負擔能力和銀行貸款等）及
5.「管理」（包括社區戶數、坪數大小混合比例、管理費、管委會、鄰居住戶水準、社區清潔維護等）。
自住者與投資者面對上述這五個因素的優先次序，應該有所不同。購屋若以「自住」為主，「產品」的良莠，與主觀偏好應是首要關鍵，因為房屋產品若不理想，就失去居住的原本主要目的。其次是「管理」的水準高低，這是社區居住品質長期維持的關鍵。
第三是「區位」的滿意程度，這是日常生活環境是否便利的考量。
第四是「價格」的高低合理與否，此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定，因為房屋沒有完全相同的產品，其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。
最後才是「時機」是否適當的考量，尤其目前及未來的景氣時機不易掌握，不宜過度重視此因素。換言之，如果是以居住為主的購屋需求，時機應非購屋決策的關鍵因素！因此，現在是否適合買房自住？主要是看個人對自住需求的程度強弱，以及是否找到適合個人居住的產品、管理與區位而定，每人的答案不盡相同。
反之，購屋若以「投資」為主，「價格」的高低應是首要關鍵，因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下，更別提未來個案價格的漲跌更難掌握，若進一步考量資金周轉與持有和交易成本，現在買屋投資的價格風險不小。
其次是「時機」的考量，雖然許多業者看好房市景氣回溫，然而過去房市長期過度景氣，房價持續攀升，使得購屋者的負擔能力越來越有限，造成此次回溫缺乏支撐力道。
加上目前選舉熱潮，未來房市相關改革的不確定性，房市短期時機仍在盤整階段，長期人口與所得的基本因素更不樂觀，世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯，使得房屋供過於求將越來越嚴重，未來景氣時機應有所保留。
第三應重視「區位」，目前市中心不但房價過高，且都市更新緩慢不易；另外，市郊新發展地區擴張速度過快，不斷炒作預期相關建設，使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。
第四是「產品」，目前產品為因應高單價低總價的需求，「小宅化」產品當道，居住品質勢必降低，如此產品隱藏未來投資風險。
最後才是「管理」，當短期投資轉手不易，面臨只好長期出租經營，當小宅化或是大小宅混合社區，均將產生管理不易的困境。
綜合評估當前房市的投資環境，顯然仍有許多疑慮，現在應非購屋投資的好時機。現在是否適合購屋的決策，不但自住與投資目的不同，每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異，再加上巿場上個案的選擇不同，每個人的答案未必相同。
然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的周轉運用，負擔能力的考量必須審慎盤算，以免因購屋陷入生活困境，如此將得不償失。
PS：
1.
不論投資或自住，最優先考量都是：價格。能不能負擔得起房貸壓力？
2.
除了價格外，以台中市的居民而言，第二優先考量是：風水好不好。幾乎人人都是風水專家。
3.
台中市房價，相同住宅品質，比起台北市，大約只要1/3的價格，若以退休自住而言，未來300年，都不適合住在台北市。大多數台北市的房子又貴，風水又不好。
4.
在台北市工作的年輕人，最好先用租的，租社會宅；年老退休，搬離台北市，選擇醫療品質好的居住環境。台中市、嘉義市，便宜又大碗。
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