2019年12月24日 星期二

居住正義(中):斬斷炒房低利資金鏈, 住宅價格回歸需求面


Tchaikovsky Slavonic March Op.31 : 김대진 & SuWon Phil Orchestra
【摘要2019.12.22.自由】「當房價炒到期待的價格時,建商或投資客不論有沒有賣完,只要將剩餘房產跟銀行進行抵押,就能開始下一個建案。」在把不動產視為金融商品的前提下,儘管多數人無法一口氣買下一塊土地或建物,但透過金融操作,還是有辦法讓物件快速地流動。一買一賣漸漸墊高了房價,讓買房自住的人們苦不堪言。
不過,依照央行統計,截至201910月全國個人信貸中有約85 %是購屋貸款,金額更達73千多萬;而如果要讓房價合理化,至少要使房價降低3-4成,這不僅是房價跌30 %的問題,相關的經濟衝擊評估更是要謹慎。高房價問題真的無解嗎?央行有方法!
馬英九執政時期放任炒房,但在2015-16年,當時台灣房市曾有一波的大跌,連知名產地產投資客帥過頭都說他投降。根據研究,應該和當時央行進行限貸政策有關,20158月有鑑於房價持續高漲,央行執行限貸政策,除限制4000-7000 萬以上的豪宅,取消還款寬限期,並針對有第三房房貸者進行限制。
2017 9 月央行委請台大經濟系教授王泓仁、陳南光及成大經濟系教授林姿妤所撰寫的〈房貸成數(LTV對臺灣房地產價格與授信之影響〉報告的結論中明確指出:「實證結果亦顯示雙北地區的 LTV 上限政策能減少實際貸款之LTV,並降低實際貸款總額,且這些結果在各個群組、地區,皆為顯著。在全球低利的時代,上述實證結果顯示雙北地區 LTV 政策的實施,可間接發揮抑制房價的功能。」而央行現在有沒有限貸?答案是有的。
不過,2016年後只剩對4000-7000萬以上豪宅的管制,於是房市又「熱絡」了起來。 由此可知,限貸對房價上漲有相當的抑制能力。過去無論是國民黨或民進黨執政,都曾有「房市是經濟火車頭」的說法,但作為一個國家的執政黨,這是相當不負責任的說法。
住屋是民生的必需品,建商或房仲將其視為商品還說得過去,但把它視為金融商品就太過頭了。一個居住空間從200 萬被炒到1500萬,對屋內生活的人不會造成任何居住品質的提升,只有房貸變得更沉重或者房租變得更高。因此,房地產應回歸最初「居住」的本質。要抑制炒房,需要斷開人們心中「買賣房屋」和「獲利」的連結。除了限貸,貸款的利率也應隨著購屋數量增加而增加,可以考量的作法有幾種:
1. 調整對豪宅的認定。將現行央行規定的 4000-7000 萬,統一下調至 2000 萬。
2. 提高炒房貸款的利息。從第三房(含)開始,房貸信貸利率不得低於「五大銀行平均基準利率」,並且以每增加一房增加不得少於0.5%累進計算,進行長期的房貸利率管控,避免藉由房貸套利的情況。
3. 降低炒房資金的貸款成數。貸款成數由第二房(含)開始,不得高於七成,以每增加一房減少兩成遞減,至第五房為一成,(惟在房貸成數可以定期修正,以有效控制房貸市場)。
4. 限縮炒房貸款之還款寬限期。從第三房(含)開始無還款寬限期,單一戶價格高於 2000 萬者,從第二房(含)開始無還款寬限期。
5. 追蹤利率過低之貸款。房貸、信貸利率低於當日五大銀行平均基準利率八成,須向金管會報備並備查,於銀行端須以每一季為時限,去識別化揭露借出之貸款(筆數、金額、時間及用途)。
限貸政策在本系列探討的房屋政策中,是有先例可循、且成效最顯著的策略。讓資金流動的成本變高、速度放慢,就能降低房價被哄抬的機會。(待續)


2019年12月23日 星期一

居住正義(上):空屋率再高也要建社會住宅, 年輕人才能買得起房子


Vladimir Ashkenazy: R. Schumann - Papillons Op. 2
【摘要2019.12.21.自由】從 1989 年的無殼蝸牛、2014 年的巢運,到今年的巢運再起,居住正義的問題一直都是人們心中的痛,居住正義到底是什麼?又該如何落實居住正義?我們分別以社會住宅、限貸及囤房稅三個角度切入,分析他們的出發點和脈絡。
首先,我們先定義什麼是居住正義。一個較粗略的定義是:人們可以在工作地點一定交通時間內,用合理的價格取得合適的居住空間。
假設現在有一對情侶在台北尋覓住處,不想住得太簡陋,一房一廳加上衛浴廚房大概 20 坪;如果住公寓要加上公設,虛坪大約 30。以 2019 年台北市平均一坪 48 萬來計算,購屋基本價:1440 萬元。如果覺得太貴,想要用租的,以一年回收 2 % 的公式下去算,一個月月租是 2 4
僅僅是租金就可能造成一個雙薪家庭的負擔,更遑論是近乎天價的購屋。對比 1986 年,無殼蝸牛運動爆發前,台北市地價一坪 6.7 萬,同樣規格的房子只賣 200 萬。30 多年下來,房價漲了 7 倍,經常性薪資卻只增加了 3 ,年輕一代正陷在比 30 年前更險峻的危機中。這些年發生了什麼事,讓房價漲了那麼多?
實際上,目前台灣高房價的主因是:「房屋被作為金融商品操作。」多數的房地炒作如建商或大投資客,並不是以居住為目的,而是以短期進出買賣的價格炒作套利,甚至如前段時間很熱門的預售屋炒作。30 坪的物件,以 200 萬賣出,現值就是 200 萬;喊到 1440 萬,它的現值就是 1440 萬,無論內部結構、裝潢有無改變。
而當房價炒到期待的價格時,建商或投資客無論有沒有賣完,只要將剩餘房產跟銀行進行抵押,就能開始下一個建案或是獵地。
目前首都圈新建案動輒 5000 萬以上,就算房價跌到只剩 20 % 也仍然超過 1000 萬,不是普通受薪階層可以負擔的。高房價真實的問題是,會拉動周圍的房屋價格互相拉抬,甚至是拉動整個房市上漲。回到最初的定義,我們來談談合適的居住空間。
如果有個空間,能夠讓多數普通的受薪階層買得起、租得起,上下班的交通時間也可接受,就算隔壁的豪宅價值 10 億,頂多只會變成與人聊天的話題。不過,因為鄰近的房價會互相牽動,在它周圍的住宅就算老舊、也有可能漲價。
這時候,如果有一種房價恆定、不受市場干擾的房屋類別,就有機會改變現況,於是社會住宅的概念誕生了。社會住宅是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅,只租不售,循環利用。不過,我們需要的不僅只是社會住宅。
如果要讓社會住宅能被穩定推動、而不只是某一任首長的德政而已,例如從都市計畫著手,規劃一定比例的社會住宅用地(如 10 %),並且禁止買賣。最重要的是,將社會住宅用地法定公告地價訂為 0,使社會住宅用地不會隨著市場價格變動,造成租金過高租不起的情況。
再更進階一點,政府在利用現有國有土地、或都市計畫所規畫出來的社會住宅用地興建社會住宅時,考量到承租者對長期住居及持有的需求,可以廉價長租和封閉市場公宅等方式進行。
1. 長期(以十年為單位)廉租的社會住宅,並提供優惠利率,但不強制的儲蓄專戶,以讓青年得以在社會住宅居住過程中,累積足以購屋或改善環境的資本,並在每社會住宅區域內一樓部分,限定行動不便或年長者家庭者申請。
2. 封閉市場內的廉價公宅,以個人收入、年齡、職業等條件,提供廉價公宅出售,並且在僅能回售政府(加計通膨),並且不得繼承,以回售價格退回(如有特殊情況,如配偶、或直系親屬未滿 20 歲等等另定之)。
綜觀以上敘述,我們可以看出,社宅對於抑制房價是個相對治本的方法,不過在實施上牽涉到大量修法和地目更動,曠日耗時,是個需要長期經營的政策,可能需要搭配限貸和囤房稅等等較立竿見影的方法。(待續)


2019年12月19日 星期四

現在選擇買屋好還是租屋好?


Beethoven: Piano Concerto No. 2, Mvmt. 2 - Argerich, Takács-Nagy, VFCO
【摘要2019.12.17.蘋果 張金鶚】當前房價仍然相當昂貴,擔心購屋買到房價高點,但房市景氣似乎又有些回溫跡象,尤其現在低利率低房貸,付租金給房東不如付房貸給銀行。
另外,當前的租屋市場仍不健全,租屋黑市充斥,租金也緩慢上漲,但租屋可以減少生活壓力,不會變成屋奴,也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性,包括短期選後政治、兩岸與政策的變動,與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求,到底是買房好,還是租房好?
房屋的租買選擇,首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力?如果考量自己不但欠缺儲蓄、自備款不足,而且未來也無法償還每個月的貸款,個人盤算若沒有能力購屋,就沒得選擇,只能租屋了。
其次,若是買屋勉強可以湊足自備款,但是未來長期要償還貸款很辛苦,不但要犧牲自己和家人的生活品質,甚至自己還要加班兼差打工,才能很勉強償還未來20年的貸款,如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的增值,是否形成過度消費困境或投資風險?值得深思!
房屋租買之間最大的差別在於租屋,只有消費居住功能,而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」,除了考慮「投資報酬」,也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬?將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化,而有相當大的報酬差異,不確定性相當高,不易掌握。
房屋的租買各有其利弊得失,除了兩者財務負擔能力有相當的差距外,也因為個人及家庭財務資源的分配不同,買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出
買屋除了可能投資賺錢外,也可以增加居住的穩定安全感與成就感;但租屋除了可以減少財務壓力外,還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之,房屋的租買選擇除了財務負擔能力外,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多,而且根據學術界長期的實證研究,台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高,因此若個人的工作或家庭尚未穩定,短期35年內可能會有變動,最好選擇租屋為宜;反之,未來長期710年以上,個人的工作、家庭及收入都已穩定,不會搬遷,才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是:「當每月要付的房租等於每月要付的房貸,這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有3成自備款的負擔,也忽略了近1成的購屋搜尋與交易成本,以及擁屋的長期持有成本
尤其台灣長期以來,「房租房價比」非常低,以致許多房東寧願空屋也不願出租,顯示相同區位品質的房屋,其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住,而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點,租屋要比買屋划算。因此,房租等於房貸即可買屋的說法,明顯是高估買房的使用價值,並不正確,仍需多方考量,才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金,雖然現在短期房貸利率低,租金也緩緩上升,但這些影響都相當有限,且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有,而租屋可以短期變動的差異等因素。
因此,現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵,不需特別為此焦慮困擾。【清華大學科技管理學院榮譽講座】

2019年12月18日 星期三

2007年 給萊斯的聖誕卡


                                                 讀書會12.23.2007
【中央社】美國國務卿萊斯今天在年終記者會上說,美國維持致力於台海和平與穩定,反對威脅使用武力,也反對任何一方片面改變現狀,她並重申布希政府的看法說,美國認為台灣推動入聯公投「挑釁」而且「沒有助益」
萊斯是在記者會開場白談到東亞時,首先提到北韓,並說美國在這個地區也面臨其他挑戰,接著就對台海目前情勢發表以上講話。
據信這是萊斯首次在公開場合評論台灣的入聯公投。台灣駐美代表處官員在日前也已透露,對於萊斯將對台灣的公投議題發表談話,「不會感到意外」。
萊斯今天在開場白中說,在台灣海峽方面,美國維持致力於此地區和平穩定的承諾,美國反對任何使用武力的威脅,美國也反對台海兩岸任何一方片面改變現狀。她重申,美國依循一個中國政策,不支持台灣獨立。
她接著表示:「我們過去幾個月持續表明,美國認為,台灣推動以台灣為名申請加入聯合國的公民投票,是一項挑釁政策,它使台灣海峽無必要的升高緊張,也不能保證為台灣人民在國際舞台上帶來實質利益,這是美國反對這項公投的原因。」
1955121日,一名叫羅莎、帕克斯的黑人婦女在公共汽車上因拒絕給白人讓座位,被以藐視蒙哥馬利市關於公共汽車上實行種族隔離的法令,因而被當地警員逮捕。四天後,馬丁路德‧金恩在該是組織55,000名黑人舉行罷乘運動,號召黑人「不與邪惡的規章制度合作,不要在給汽車供斯已經濟上的支持」。經過一年多的努力努力,聯邦地區法庭最終裁定,阿拉巴馬州和蒙哥馬利關於在勢力公共汽車上實行種族隔離的法律是違憲的。19561114日,馬丁路德‧金恩宣布為期381天的罷乘運動結束。

台灣人民相信 自由、民主  是全世界基本人權
我們相信 民主體制 將使人民擁有獨立思考能力 與對和平的信仰
我們感謝 台灣民主啟蒙與推動  美國一直是導師
我們相信 發展自由與民主的國家  政府ㄧ定會有道德感與正義感
我們相信 自由、民主、捍衛正義、愛好和平 
都是耶穌基督的信仰
任何一個有道德感、有信仰的國家
都不會屈服於不理性的武力 也不會挑釁
美國之所以偉大 
因為有金恩博士、林肯、傑佛遜這些偉大的政治家與人格者
全世界之所以墮落 
因為有蔣介石、希特勒、共產黨與史丹佛

台灣人民 珍惜自由、民主、和平的生活
我們與美國  天生有一樣的人權
當有人希望  去實現聯合國憲章
他就是改變 身為「人」的現狀嗎?

人權 是人類一出生 就具有的基本權利
我們不需要改變它
台灣人 只是要恢復基本人權

武力威脅是「強權者」的無知與粗暴挑釁
美國羅斯福總統從未屈服過
聯合國不應該屈服
但是 美國國務卿 可以屈服

台灣有權利  擁有跟金恩博士一樣的夢想
現在台灣人民  只是要把夢想說出來

金恩博士告訴我們對最大的仇恨,要用最大的愛心去面對。他的夢想至今仍是全世界人權運動者所走的道路。「民權運動」之稱之為civil rights movement(公民權運動)在於公民權不只反對任何以種族主義形式出現的歧視,也是向壓迫者追討普世正義的兌現對於美國與中國的緊張,台灣人會用最大的愛心去面對。
……今天,我對你們說,我的朋友們,儘管此時的困難與挫折,我們仍然有個夢,這是深深紮根於美國夢中的夢。
我有一個夢:有一天,這個國家將站起來,並實現它的信條的真正含義:「我們認為這些真理是不言而喻的,即所有的人都生來平等。」
我有一個夢:有一天,甚至密西西比州,一個有著不公正和壓迫的熱浪襲人的荒漠之州,將改造成自由和公正的綠洲。
我有一個夢:我的4個小孩將有一天生活在一個國度裏,在那裏,人們不是從他們的膚色,而是從他們的品格來評價他們。
今天我有一個夢想。
我有一個夢:有一天,每一個峽谷將升高,每一座山丘和高峰被削低,崎嶇粗糙的地方改造成平原,彎彎曲曲的地方變得筆直,上帝的榮耀得以展露,全人類都將舉目共睹。
懷著這個信念,我們將能工作在一起,祈禱在一起,奮鬥在一起,一起赴監獄,一起為自由而挺住。因為我們知道,有一天我們將獲自由。
如果說美國是一個偉大的國家,這必須要成真。因此,讓自由的聲音從新罕布什爾州巨大的山巔響起吧!
讓自由之聲響起吧!
以那古老的黑人聖歌的歌詞高唱:
終於自由了!終於自由了!感謝全能的上帝,我們終於自由了!

Dec 2007 -- A Christmas card to Secretary Condoleezza Rice




Reading party 12.23.2007
The press conference by secretary of State Condoleezza Rice says, the United States will remain committed to peace and security. We oppose any threat to use force and any unilateral move by either side to change the status quo. Secretary Rice repeated that Washington DC thinks that Taiwan's referendum to apply to the United Nations under the name "Taiwan" is a provocative policy. It unnecessarily raises tensions in the Taiwan Strait and it promises no real benefits for the people of Taiwan on the international stage. That is why the United States opposes this referendum.
Secretary Rice says 2007 has been a busy and challenging year, but also a positive one. As she has stated in recent months, We think that Taiwan's referendum to apply to the United Nations under the name "Taiwan" is a provocative policy. It unnecessarily raises tensions in the Taiwan Strait and it promises no real benefits for the people of Taiwan on the international stage. That is why we oppose this referendum.
In the Taiwan Strait, the United States remains committed to peace and security and oppose any threat to use force and any unilateral move by either side to change the status quo. Secretary Rice says, “We have a One China policy and we do not support independence for Taiwan.
On December 1,1955, Rosa Parks was arrested for refusing to comply with the Jim Crow laws that required her to give up her seat to a white man. The Montgomery Bus Boycott led by King, soon followed. Martin Luther King call for no cooperation of evil laws, no economic support of the bus company. On Monday, December 5, that night a mass meeting was held to determine if the protest would continue, and attendees enthusiatically agreed. Pressure increased across the country, and on June 4, 1956, the federal district court ruled that Alabama’s racial segregation laws for buses were unconstitutional. On December 21, 1956, after the Supreme Court of the United States had declared unconstitutional the laws requiring segregation on buses, Negroes and whites rode the buses as equals.

Taiwan people believe that Liberty and Democracy are the basic rights of men/women in the universe.
We believe that a democratic country will lead people to judge independently, to build the faith of peace.
We appreciate that on the enlightenment and advance of Taiwan democracy, the United State has played the role as a tutor.

We believe that a State advocate of Liberty and Democracy, her government and people have sense of Morality and Justice.
We believe that the Liberty, Democracy, Commitment to Justice, Love and Peace are the faith of Jesus Christ.
Any moral, faithful nation must not yield herself/himself to the unreason force, and should refuse to provoke upon the other.

America is Great because there are great politicians and moral men such as Dr. Martin Luther King, Abraham Lincoln, Thomas Jefferson.
The world is corrupt because there are Chiang Kai-shek, Hilter, the Communist Party, Stanford.

Taiwan people uphold the Liberty, Democracy, Peace life.
We have the same human rights by nature.
When someone has a dream to put the Charter of the United Nations in practice
Does he/ she change his/her state quo as a human
Human rights is the basic rights to which all humans were born to be entitled.
We don’t need to change it.
Taiwan is just to restore our basic human rights we should had in the past.

The force threat is from the Power’s illiteracy and arbitrary provocation.
The United State President Franklin Roosevelt never submits to it.
The United Nations must not submit to it.
But Secretary can submit to it.

Taiwan has the right to dream the same dream as Dr. Martin Luther King has.
Now Taiwan people just want to say a dream.
Dr. King tells us that we must learn to meet the greatest hate with our greatest love. His dream is still the way the human rights advocates in the world following. Human rights movement is called as “civil rights movement” because civil rights not only oppose any racial discrimination, but also resist to oppression, and ask for the justice. For the tensions that America and China have, Taiwan will meet it with greatest love.

I say to you, my friends, so even though we must face the difficulties of today and tomorrow, I still have a dream. It is a dream deeply rooted in the American dream.

I have a dream that one day this nation will rise up and live out the true meaning of its creed - we hold these truths to be self-evident, that all men are created equal.
I have a dream that one day on the red hills of Georgia, sons of former slaves and sons of former slave-owners will be able to sit down together at the table of brotherhood.
I have a dream that one day, even the state of Mississippi, a state sweltering with the heat of injustice, sweltering with the heat of oppression, will be transformed into an oasis of freedom and justice.
I have a dream my four little children will one day live in a nation where they will not be judged by the color of their skin but by the content of their character. I have a dream today!
With this faith we will be able to hew out of the mountain of despair a stone of hope. With this faith we will be able to transform the jangling discords of our nation into a beautiful symphony of brotherhood.
With this faith we will be able to work together, to pray together, to go to jail together, knowing that we will be free one day.
If America is to be a great nation, this must become true. So let freedom ring -- from the prodigious hill tops of New Hampshire, let freedom ring; from the mighty mountains of New York.Let freedom ring -- from the heightening Alleghenies of Pennsylvania.
When we allow freedom to ring, when we let it ring from every village and hamlet, from every state and city, we will be able to speed up that day when all of God's children - black men and white men, Jews and Gentiles, Catholics and Protestants - will be able to join hands and to sing in the words of the old Negro spiritual, "Free at last, free at last; thank God Almighty, we are free at last."

http://www.state.gov/secretary/rm/2007/12/97945.htm