2019年12月5日 星期四

現在適合買房自住或投資嗎?


Dvorák: String Quartet No.11 In C Major, Op.61, B. 121 - 1. Allegro
【摘要2019.12.3.蘋果 張金鶚】我們都應該清楚認知,買房的目的有「自住居住」和「投資賺錢」二部分,當然有許多人也想兩者兼得,只是兩者的比重與優先次序有所不同。
自住,是以居住使用的滿意為主,而投資是以能否賺錢的多寡為重,當購屋目的不同,兩者對於當前購屋「時機」的考量也有所不同,不宜一概而論。購買房屋,必須同時考量下列五個關鍵因素:
1.「時機」(包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策)、
2.「區位」(包括縣市行政區、交通建設與鄰里環境等)、
3.「產品」(包括居住面積、隔局、樓層、景觀、社區公設、停車與建商品牌等)、
4.「價格」(包括單價及總價、相鄰、相似或相同社區的個案成交價、實價登錄行情、自動估價公益平台的「好時價」估價結果、個人負擔能力和銀行貸款等)及
5.「管理」(包括社區戶數、坪數大小混合比例、管理費、管委會、鄰居住戶水準、社區清潔維護等)。
自住者與投資者面對上述這五個因素的優先次序,應該有所不同。購屋若以「自住」為主,「產品」的良莠,與主觀偏好應是首要關鍵,因為房屋產品若不理想,就失去居住的原本主要目的。其次是「管理」的水準高低,這是社區居住品質長期維持的關鍵。
第三是「區位」的滿意程度,這是日常生活環境是否便利的考量。
第四是「價格」的高低合理與否,此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定,因為房屋沒有完全相同的產品,其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。
最後才是「時機」是否適當的考量,尤其目前及未來的景氣時機不易掌握,不宜過度重視此因素。換言之,如果是以居住為主的購屋需求,時機應非購屋決策的關鍵因素!因此,現在是否適合買房自住?主要是看個人對自住需求的程度強弱,以及是否找到適合個人居住的產品、管理與區位而定,每人的答案不盡相同。
反之,購屋若以「投資」為主,「價格」的高低應是首要關鍵,因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下,更別提未來個案價格的漲跌更難掌握,若進一步考量資金周轉與持有和交易成本,現在買屋投資的價格風險不小。
其次是「時機」的考量,雖然許多業者看好房市景氣回溫,然而過去房市長期過度景氣,房價持續攀升,使得購屋者的負擔能力越來越有限,造成此次回溫缺乏支撐力道。
加上目前選舉熱潮,未來房市相關改革的不確定性,房市短期時機仍在盤整階段,長期人口與所得的基本因素更不樂觀,世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯,使得房屋供過於求將越來越嚴重,未來景氣時機應有所保留。
第三應重視「區位」,目前市中心不但房價過高,且都市更新緩慢不易;另外,市郊新發展地區擴張速度過快,不斷炒作預期相關建設,使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。
第四是「產品」,目前產品為因應高單價低總價的需求,「小宅化」產品當道,居住品質勢必降低,如此產品隱藏未來投資風險。
最後才是「管理」,當短期投資轉手不易,面臨只好長期出租經營,當小宅化或是大小宅混合社區,均將產生管理不易的困境。
綜合評估當前房市的投資環境,顯然仍有許多疑慮,現在應非購屋投資的好時機。現在是否適合購屋的決策,不但自住與投資目的不同,每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異,再加上巿場上個案的選擇不同,每個人的答案未必相同。
然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的周轉運用,負擔能力的考量必須審慎盤算,以免因購屋陷入生活困境,如此將得不償失。
PS
1.        不論投資或自住,最優先考量都是:價格。能不能負擔得起房貸壓力?
2.        除了價格外,以台中市的居民而言,第二優先考量是:風水好不好。幾乎人人都是風水專家。
3.         台中市房價,相同住宅品質,比起台北市,大約只要1/3的價格,若以退休自住而言,未來300年,都不適合住在台北市。大多數台北市的房子又貴,風水又不好。
4.         在台北市工作的年輕人,最好先用租的,租社會宅;年老退休,搬離台北市,選擇醫療品質好的居住環境。台中市、嘉義市,便宜又大碗。

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