2020年11月2日 星期一

打房?從健全房市交易秩序著手

經濟評論

Rusanda Panfili - Flamenco Fantasy (Aleksey Igudesman)

https://www.youtube.com/watch?v=0TvngLPRKcA

【摘要2020.11.2.蘋果 張欣民】最近因為中央銀行副總裁陳南光投書,吹皺房市一池春水,很多人都在問,政府是不是準備打房了?進而引發政府該不該打房?該如何打房?等議題,但政府並不缺打房工具,缺的是讓房市長治久安的法令規範,補現有房市法令之不足,才能真正保障購屋消費大眾的權益。

今年雖有疫情,但在美國祭出「無上限」量化寬鬆政策之後,我央行也跟進宣布調降利率,在超低利率及資金潮之下,房市陡然逆勢增長,各項房市指標都突飛猛進,甚至還有創下歷史新高的紀錄,引來陳南光投書示警。政府若真要打房有什麼招數可用呢?

第一個被點名的就是央行的選擇性信用管制,史上曾經兩次出手,1989年的「228選擇性信用管制」讓市場最為震撼,一度打趴房市,但隔年局部解除管制後,伴隨著全面實施容積率的搶建潮,房市反而在1996年創下50.9萬棟的史上最高交易紀錄。

2009年後房市炒風又起,2010年央行選擇性信用管制第二度出手,可是這回有點錯估形勢,房市越打越旺,房價越打越高,總共祭出了4波的管制措施,才讓豪宅炒作稍稍平息,但整體房市的回跌,則是在更晚財政部出手後才見成效,這一回央行打房不僅疲於奔命,更有功虧一簣的味道。

第二個被點名就是財政部了,財政部可用的打房工具就是稅!不管是加重持有稅的房屋稅(囤房稅)、地價稅,還是增加交易成本的土增稅、奢侈稅、房地合一稅,讓人印象最深刻的是奢侈稅與房地合一稅,前者在2011年推出,但從後者於2016年祭出並取代前者來看,奢侈稅打房證明是無效的,至於房地合一稅,在目前炒風又起之際,證明其打房的力道正逐步削弱中。

最後被點名的才是內政部,該部是房地產的主管機關,但在這波政府是否打房點名當中,似乎練就有「趴著,趴著,才不會中槍」的閃躲功夫,直到最近才大動作揭露「預售屋契約5大陷阱」,並大力宣示將對未拿到建照就對外銷售炒作的預售案開鍘。

當然也有人點名金管會,是不是也祭出更嚴的壽險資金投資限制。由此看來政府若是有心要打房,絕對不缺乏工具,只是這些工具往往只能治標不能治本,一旦停藥,各種病症可能又再復發,根本之道是要從房市交易面治理入手,從法令規範來調控房市交易秩序,才能夠讓房市長治久安。筆者提出3帖藥方供政府參考,越前面的越容易可先行服用,越後面的難度越高,先尋求市場共識,待時機成熟自然水到渠成。

1.實價登錄2.0趕緊補破網。實價登錄施行8年下來,可以看到它是中性的、讓市場交易資訊透明的手段,去年實價登錄2.0修法鎩羽而歸,內政部與行政院招致「打假球」的罵名。現在房市炒作日熾,應該就如日前行政院長蘇貞昌的承諾,快速將實價登錄2.0送到立法院並列為優先法案,才符合民意之所歸。

2.制定「預售屋銷售管理條例」。徒有實價登錄並不能讓預售屋的炒作完全消彌,終極之道是要制定預售專法,而非現行管理規範預售屋不是一堆行政命令,就是分散在個別法令當中,譬如最近台中傳出投資客大舉掃貨的消息,內政部也只能拿《公寓大廈管理條例》來伺候。

香港預售屋炒作程度不下於台灣,2013年香港政府制定了規範新屋銷售的《一手住宅物業銷售條例》,並配合專法的施行,有非常完整的教育配套措施,教導民眾如何購買預售屋。反觀台灣,消費者都只能自求多福。

3.制定「不動產開發業管理條例」。翻開六法全書,會發現很多法律都是在管理規範行業,跟房地產相關的有《建築師法》、《不動產估價師法》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》等,獨缺投資興建房子的「不動產開發業管理條例」;很多人都心知肚明,這當中阻力非常大,甚至在檯面上也都看不到任何民間團體敢跳出來倡議,但難道關係人民身家性命財產的建築業者,可以長期「放生」不用專法來管理嗎?

以上3點是確保不動產交易秩序的最後3塊拼圖,若能早日將之補齊,就不會每隔一段時間又見房市炒風起,政府相關部會又要大打太極拳,推託說誰該出手打房了。

PS

1.        除了極少數的超跑,有可能時間越久價值性越高,絕大多數的中古車都是時間越久價值性越低,會折舊;其實房屋也應該會折舊,只是銀行不配合,往往20年的老房子貸款金額比新屋還多,銀行放貸部門才是真正炒房根源。

2.         如果25年的老屋,貸款金額只有25年前新屋交易的一半,保證房價下跌,有利都更

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