2020年11月11日 星期三

買預售屋不吃虧秘訣

《天方夜譚》Rimsky-Korsakov : Scheherazade Op. 35 指揮/陳澄雄 新竹青年國樂團

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【摘要2020.11.9.蘋果】預售屋成為近期推案主流,可依工程期分攤自備款,減輕資金壓力外,還可客製化變更格局,優點不少。但購買預售屋不僅是看屋、簽約就好,在建案還沒蓋好、完成交屋流程前,仍有不少眉角要注意,一不留神可能就會吃大虧!

想入手預售屋,首先要先到建案接待中心了解相關資訊,包含地段、基地位置、社區坪數及室內規劃坪數、陽台面積、外觀設計、公設項目與公設比等。預售屋賣的是「未來屋」,案場有模型可供參考,須注意是否與實際規劃相符?參觀樣品屋時也切記「眼見不一定為真」,因為不少業者為使空間看起來更寬廣,會打掉隔間牆或偷天花板高度。

若相中心儀建案,就可下訂繳交訂金,業者會提供合約書審閱,合約內容對於日後交屋是否順利有舉足輕重的影響,不可輕忽,注意是否有提供至少5天的審閱期,也要核對地建坪數字、戶別、車位號等資訊是否詳實。

雙方若對合約無異議,就可正式簽約,合約會載明後續每個階段的繳費日期和金額,包括開工款及工程款,不少業者會將「訂簽開」合併,並以低自付款吸引買方,因此可能只須付總金額10%

自備款另10%在工程期時才須付款,有建商依工程進度拆分逐月繳付,也有建商主打「零工程款」,到鷹架拆除後才一次付清;市面上亦有不少主打自備10~20萬元就買房的廣告,看似買房輕鬆,但其實從簽約到交屋的2~3年內,仍須逐期支付2.5成左右的自備款。這只是行銷手法之一,將付款壓力集中在後面,實際上未減少付款總金額。

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定,預售屋交易須保留最後5%作為交屋保留款,即「交屋尾款」,當取得使用執照後,建商請買方驗屋、交屋,同時安排銀行對保和撥款,買方驗屋時若發現瑕疵,可在驗收單要求賣方限期內完成,直到建商確實修復瑕疵後才繳付尾款,始完成購屋程序。

成屋雖可直接確認屋況、購屋流程也較短,但通常需要一口氣備足2~3成的自備款,預售屋對於早有購屋理財意識、卻不急著成家入住的購屋族而言,反而是可以逐步規劃的購屋選擇。

承接二手預售屋 自備款要充足【摘要2020.11.9.蘋果】預售屋之所以搶手,除頭期款負擔較輕鬆外,還有不少人是看準未來2~3年完工前的增值潛力,意圖在完工交屋前轉手換約。不管第一手預售屋買方是因房價波動拋售止血、個人財務配置或只是想賺一筆增值獲利等因素,想要進場承接的買方也有不少眉角須注意。

一般來說,多數購屋族若決定買預售屋,都會直接向建商或代銷購買,不過仍有部分買方是承接前一手買方的戶別,此類轉讓的預售屋,就得以「換約」的方式進行,也就是在房屋所有權尚未進行第一次登記(移轉)之前,就由原買方將契約轉讓給承接買方。

這種買賣屬於權利移轉、而非實際的產權轉移,因此待房屋落成後,建商會直接把產權登記給新買方,保固對象也直接給新買方,有些建商為了避免投資客製造買賣糾紛,會規定預售屋不可換約,若想轉手都得等成屋後依一般買賣程序進行。

對於想以換約方式購買預售屋的買方來說,不管轉手的賣方決定平盤還是加價出售,承接的買方最基本須留意的,就是自備款要準備充足,且要留意承接時間點,若接手時房屋已經快要完工落架,就代表前一手已經繳納大部分自備款,承接的買方就得將先前買方已付的自備款、甚至是加價所賺的價差一次付清,因此不僅無法享受買預售屋分期付款的好處,所須準備的自備款甚至會與購買成屋的金額相去不遠。

雖然接手所須準備的自備款高,不過,由於換約當下權狀還沒有進行登記,因此包含契稅、土增稅、印花稅、規費等稅金,都還不須繳納,且依《預售屋買賣定型化契約》規定,建商在手續費上最高只能收取總價的千分之一,買方在這些額外附加金額的部分負擔並不大。

接手這樣的二手預售屋時,新買主得問清楚原合約內容,仔細審閱平面圖,並向前一手買方了解整體格局有沒有變更?廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材是否有辦退費?以及加減帳款項有無結清?「如果當時前一手買方有退款的部分,務必要請他們退錢,以免自己成了冤大頭、傻傻照單全收」。

台中豪宅又見9字頭【摘要2020.11.9.蘋果】資金回流,今年台中七期的豪宅、商辦都有出色交易。根據實價顯示,8月有彰化鹿港民眾買下豪宅「宝格」18樓實品屋,恰與彰化紡織大王洪家當同層鄰居,總價1.82億元,單價92萬元,不僅刷新全棟房價新猷,也成今年台中豪宅單價王;商辦「親家T3市政國際中心」也有網路業者以1.13億元購入27樓,為今年台中唯一破億元商辦交易。

台中最新實價揭露「宝格」18樓戶別,總坪數223坪,以總價1.82億元成交,單價高達92萬元。實價登錄備註欄揭該戶為「實品屋」,含裝潢費及家具設備費,因此單價衝高寫出高價紀錄。

「宝格」樓高39層,最高單價原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬元,這次連中間樓層也刷新紀錄,令人訝異,更具定錨作用。該社區共67戶,實價揭露已近50,成交單價介於67字頭,銷況不俗。

謄本資料顯示,該戶由鹿港王姓自然人購入。同樣18樓,去年有彰化紡織大王洪家總價9880萬元買下,扣除車位後單價63.3萬元,等於一層兩戶全由彰化豪宅客包下。中彰投雲是傳產重鎮,潛藏許多隱形富豪,一直是台中豪宅重要買盤,相揪做鄰居不罕見。

近年豪宅買氣漸展活力,加上今年利率下探、貨幣貶值,促使富人積極調整資產配置,把錢投入房市,進而讓指標性豪宅交易升溫。今年景氣表現比往年好,才讓台中豪宅在供給仍多的情況下,寫下高價標竿。

根據實價顯示,今年台中最貴商辦前3名都位在七期,其中最高價就在市政路的「親家T3市政國際中心」,為台中指標商辦之一,1月成交127樓、429.8坪商辦空間,總價高達1.13億,買方為當地的網路資訊科技公司,該公司原即設址在同棟20。次高價則為市政北二路「鼎盛BHW」,成交坪數228坪、總價6000萬元;3名是市政北一路商辦,成交坪數195坪,總價5280萬元。

受美中貿戰升溫及疫情影響,全球產業供應鏈重新布局,不少台商選擇將產能、總部移回台灣,不僅造成廠辦、土地需求大增,更助攻頂級商辦與豪宅。七期整體條件已臻完備,為豪宅熱度推波助瀾,不只中古商辦交易總價創高,今年市政路豪宅推案也爆量,且近年建商不約而同以國際級的標準來規劃建案,更能吸引企業主布局,無疑是台中最繁華一條路。

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